Provisionsfrei! Hochwertige Vierzimmerwohnung mit schönem Südwest-Balkon

Diese sehr gepflegte und lichtdurchflutete 4-Zimmer-Dachgeschosswohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines modernen Mehrfamilienhauses mit nur sechs Parteien aus dem Jahr 1999 in der Siedlung Ludwigsfeld (Feldmoching). Die Wohnung zeichnet sich durch ihren durchdachten Grundriss, hochwertige Materialien und eine warme Wohnatmosphäre aus. Bodentiefe Fenster in allen Wohn- und Schlafräumen sorgen ganztägig für viel Tageslicht und einen offenen, freundlichen
Charakter.
Der großzügige Wohn/Essbereich mit offener Einbauküche bildet das Herzstück der Wohnung. Von hier – wie auch aus allen weiteren Wohn- und Schlafräumen – gelangt man direkt auf den ca. 21 m² großen, überdachten Südwestbalkon. Zwei Markisen und ein hochwertiger Holzdielenboden schaffen hier einen zusätzlichen, vielseitig nutzbaren Wohnraum im Freien.
Die Wohnung verfügt über ein modernes Tageslichtbad mit Dusche und Badewanne sowie ein separates Gäste-WC, beide gepflegt und in den vergangenen Jahren umfassend modernisiert. Echtholzparkett in allen Wohnräumen sowie Fliesen in Bad, WC, Küche und
Eingangsbereich runden das harmonische Gesamtbild ab.
Ein ebenerdiger Kellerraum sowie ein im Kaufpreis enthaltener Außenstellplatz gehören ebenfalls zur Immobilie. Die Wohnung wurde laufend instand gehalten und umfassend modernisiert. Größere Investitionen können laut Baugutachter auf absehbare Zeit ausgeschlossen werden (Fensteraustausch in ca. 25 Jahren angeraten). Das Gutachten kann an Interessenten gerne weitergegeben werden.

Modernisierungen und Renovierungen

2013
– Renovierung von Badezimmer und Gäste-WC

2022
– Austausch aller Armaturen in Bad und Gäste-WC
– Erneuerung sämtlicher Silikonfugen im Bad
– Neuer Fliesenboden in der Diele
– Neuanstrich der gesamten Wohnung (weiß)
– Verlegung von Holzdielen auf dem Balkon
– Küchenmodernisierung (neue Arbeitsplatte, Spüle, Armatur, Abwasserleitungen) und Austausch aller Küchengeräte (Geschirrspüler, Kühlschrank, Backofen, Induktionskochfeld)

2023
– Neujustierung aller Fenster
– Austausch der beiden Balkonmarkisen (Warema)
– Erneuerung aller Lichtschalter und Steckdosen

2024
– Austausch des Sicherungskastens inklusive Sicherungen
– Weitere Modernisierungselemente in der Küche

2025
– Installation eines Balkonkraftwerks (800 W) nach Vorgaben der WEG

Wohnanlage
Die Wohnanlage bietet viel Platz zwischen den Gebäuden, breite Wege und großzügige Grünflächen. Ein Spielplatz sowie eine große Gemeinschaftsfläche stehen den Bewohnern zur Verfügung.
Ein besonderer Mehrwert ist der Gemeinschaftsraum mit Einbauküche, der für private Feiern genutzt werden kann. Hier finden auch gemeinschaftliche Veranstaltungen wie das jährliche Straßenfest statt.

# Ausstattung
Balkon, Keller, Vollbad, Einbauküche, Gäste-WC, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
– Helle Dachgeschosswohnung mit bodentiefen Fenstern
– Offener Wohn-/Essbereich mit Einbauküche
– Balkon (ca. 21 m²) mit Holzdielen und zwei Markisen (warema, Garantie bis 06/2028) in Südwest-Ausrichtung, überdacht
– Echtholz-Parkett in Wohn- und Schlafräumen
– Fliesenböden in Küche, Bad, Gäste-WC und Eingangsbereich
– Tageslichtbad mit Badewanne und Dusche und Waschmaschinenanschluss
– Separates Gäste-WC mit Fenster
– Fliegengitter an Fenstern und Balkontüren
– Balkonkraftwerk (800 Watt) mit Wechselrichter
– Kellerabteil
– Außenstellplatz inklusive
– Energieeffizienzklasse D

# Weitere Angaben
– Separate WCs: 1
– Verfügbar ab: nach Absprache
– Objektzustand: gepflegt
– Bodenbelag: Fliesen, Parkett

# Lagebeschreibung
Die Wohnung befindet sich in der Smaragdstraße im Münchner Stadtteil Ludwigsfeld (Feldmoching) am nordwestlichen Stadtrand. Die Lage verbindet naturnahes Wohnen mit guter städtischer Anbindung.

Verkehrsanbindung
– Buslinien 172 (8 Minuten bis U-/S-Bahn Feldmoching), 176 und 710 (12 Minuten bis U-/S-Bahn Moosach Bahnhof) in ca. 5 Gehminuten; in der Gegenrichtung:
Busverbindung 3 Minuten Fahrtzeit bis Karlsfeld, 16 Minuten bis Dachau Bahnhof
– Direkte Nähe zur Autobahn A99 (Anschlussstelle Ludwigsfeld)
– Gute Verbindung über die Dachauer Straße Richtung Innenstadt
– Flughafen München in ca. 30 Minuten mit dem Auto erreichbar
– Eine zukünftige Tramverlängerung (Linie 20 zum Stachus) ist laut Stadtplanung vorgesehen

Infrastruktur
– Kita, zwei Kindergärten und Hort in ca. 2 Gehminuten
– Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung im nahegelegenen Karlsfeld
– Weitere Geschäfte und Einrichtungen in Feldmoching und Moosach

Freizeit und Erholung
Die Umgebung ist geprägt von weitläufigen Grünflächen, Feldern und Seen:
– Feldmochinger See in wenigen Minuten mit dem Fahrrad erreichbar
– Karlsfelder See sowie weitere Badeseen (Waldschwaigsee, Fasaneriesee) in der Umgebung
– Zahlreiche Rad- und Spazierwege direkt vor der Haustür
– Hofladen mit Café, Gemüsebauer mit Direktverkauf und Selbsterntefeld in der Nähe
Diese Lage bietet eine ideale Kombination aus ruhigem, grünem Wohnen, familienfreundlicher Lage und schneller Erreichbarkeit der Münchner Innenstadt

Entwicklungsperspektive
Für Ludwigsfeld bestehen städtebauliche Entwicklungsplanungen der Landeshauptstadt München mit zusätzlicher Wohnbebauung in den kommenden Jahren (unabhängig von SEM-Gebiet). Ziel ist die behutsame Weiterentwicklung des Stadtteils bei Erhalt der bestehenden Grünstrukturen sowie dem Ausbau der Infrastruktur inkl. Schule, weiteren Kindergärten und Nahversorgung. Diese geplante Weiterentwicklung unterstreicht die langfristige Bedeutung des Standorts im Münchner Norden
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Die Wohnung kann kurzfristig nach Absprache bezogen werden.

Sonstige Unterlagen:
– https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1597869.pdf (Energieausweis)

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.

# Energie
– Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
– Energieverbrauch: 125 kWh/(m²*a)
– Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
– Heizungsart: Zentralheizung
– Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 431568