Architektenvilla im Bäderdreieck – Zweifamilienhaus möglich

Architektenvilla mit gehobener Ausstattung im Bäderdreieck
Die Stadtvilla besteht aus zwei Wohneinheiten / eine Wohnung im Erdgeschoss und einem Büro im Obergeschoss. Die Obergeschosswohnung / Büro hat einen eigenen Eingang!
Die Obergeschosseinheit ist abgeschlossen mit Heizung – Strom – Wasser – Kanal – mit eigenen Anschlüssen und Zählern und könnte grundsätzlich vermietet werden.
Die Stadtvilla ist komplett nach Süden ausgerichtet, man hat von morgens bis abends Sonne in den Wohnbereichen, der Eingang befindet sich im Norden.
Neben dem Wohnhaus befindet sich das winterfestes Gartenhaus – Wellnesbereich , ausgestattet mit Fußbodenheizung, Saunaanschluss, Dusche, Küchenzeile mit großen Schiebetürelementen diese sind dreifach verglast. (Schüco).
Der Garten ist gärtnerisch angelegt. Das Grundstück mit Zugang ist eben, mit hochwertigen Pflastersteinen verlegt.
Die Stadtvilla verfügt über 3 Garagen mit elektrischen Rolltoren ,2x Wallbox
Auf dem Grundstücksareal befinden sich neben den 3 Garagenstellplätzen mit 3 vorgelagerten Stellplätzen weitere PKW-Stellplätze und ein Stellplatz für ein Wohnmobil.

# Ausstattung
Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Gehobene Ausstattung!
Massive Ziegelbauweise im KFW-55 Standard
Solaranlage für Warmwasseraufbereitung
Hochwertige Eingangstüre – hochwertige dreifach verglaste Bodentiefe Fenster und Türen.
Elektrische Alu-Raffstore – Rollos
Hochwertige Natursteinböden mit hellem Granit
Vollholzböden
Kachelofen mit Sichtglas – dazu einen eigenen Kamin – Computergesteuerte Luftzufuhr für äußerst wenig Holzverbrauch / klimaschonend.
Sehr hochwertige Küchenstudioküche im Erdgeschoss mit Siemenseinbaugeräten
Einbauküche im Obergeschoss Büro / Wohnung 2
Einbauküche im Gartenhaus / Wellneshaus
Teilweise Einbauschränke vom Schreiner
Begehbarer Schrank im Erdgeschoss
Badezimmer mit Dusche – Wanne – WC – Regenschwallbrause im Erdgeschoss
Gäste – WC im Erdgeschoss
Duschbad im Obergeschoss mit WC
Dusche im Gartenhaus / Wellneshaus
Hochwertige Badmöbel mit Softeinzug
Integrierte Beleuchtung in den Decken
Obergeschoss vom Untergeschoss Schallentkoppelt (es wird vom OG kein Lärm in die untere Wohnung übertragen)
Großzügige, mit Glas überdachte Terrasse mit ca. 18m². Belegt mit hochwertigen Keramikfliesen. Markise mit Moter und Fernbedienung.

# Weitere Angaben
– Separate WCs: 1
– Verfügbar ab: nach Absprache
– Objektzustand: neuwertig
– Bodenbelag: Parkett

– Grundstücksfläche: ca. 1156 m²

# Lagebeschreibung
Das Wohnhaus befindet sich im Bäderdreieck – Ruhstorf an der Rott
Zentrumsnahe Lage – ruhige Lage – eigene Zufahrt ohne Anliegerverkehr!
Nähe Barockstadt Schärding – Passau – Bad Füssing – Bad Griesbach – Golfresort
Die Autobahn A3 nach München wird im Jahr 2026 fertig gestellt. Fahrzeit bis nach München ca. 90 min. Ab dem Jahr 2026 entsprechend schneller.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Das Gebäude hat insgesamt eine Gewährleistung von 5 Jahren, die Stadtvilla ist 3 Jahre alt.

Ein Darlehen mit einem Zinssatz von ca. 1,1% könnte übernommen werden.

Grundrisse:
– https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1577246.pdf (Grundriss Wohnung EG)
– https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1577247.pdf (Grundriss Wohnung OG)
– https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1577248.pdf (Grundriss Büro OG)
– https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1579720.pdf (Gartenhaus Ansicht – Grundriss)

Sonstige Unterlagen:
– https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1577250.pdf (Wohnflächenberechnung)

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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# Energie
– Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
– Energieverbrauch: 25 kWh/(m²*a)
– Energieeffizienzklasse: A
– Heizungsart: Zentralheizung
– Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 388950